نحوه خرید زمین توسط شرکت ها در منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس (عسلویه)

نحوه تامین زمین در عسلویه ، سایت کنگان و پارس شمالی توسط شرکت ها

 دفتر اصلی سازمان منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس به عنوان متولی منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس در عسلویه واقع گردیده است. این سازمان دو ماموریت اصلی در زمینه اراضی و املاک  در سایت عسلویه ، کنگان و پارس شمالی را بر عهده دارد :

الف- تحصیل و تملک اراضی و املاک ( خرید زمین و اعیان از اشخاص حقیقی و حقوقی در عسلویه، سایت 2 پارس و سایت 3 پارس )

ب- تخصیص زمین به امور و پروژه های زیر ساختی همچنین واگذاری زمین به سرمایه گذاران ، صنایع ، پالایشگاهها ، پتروشیمی ها و غیره

سازمان منطقه ویژه یک سازمان دولتی و زیر مجموعه شرکت ملی نفت ایران می باشد. به همین دلیل تامین، تملک و واگذاری زمین ( عرفا خرید و فروش زمین ) تابع قوانین خاص و تشریفات ویژه می باشد.

وظیفه تملک اراضی و املاک در عسلویه و پارس جنوبی و پارس شمالی به عهده مدیریت حقوقی و پیمان های سازمان منطقه ویژه پارس می باشد. همچنین واحد توسعه اقتصادی و سرمایه گذاری(جذب سرمایه) وظیفه واگذاری زمین به متقاضیان را عهده دار است. دفاتر اصلی واحدهای حقوقی و جذب سرمایه در عسلویه مستقر می باشند .

قانون مورد استناد جهت خرید زمین و اعیانی در عسلویه و سایت دو و سه پارس

این سازمان برای خرید و تحصیل و تملک زمین های منطقه ویژه پارس از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک … مصوب 1358 استفاده می نماید .بنابراین از آزادی عمل شرکت های خصوصی برخوردار نبوده و دارای وظایف و محدودیت های قانونی در این زمینه می باشد.برابر قانون فوق الذکر ضرورتا :

1- ارزیابی اراضی توسط هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری متشکل از کارشناس منتخب مالک ، کارشناس منتخب سازمان منطقه ویژه و کارشناس مرضی الطرفین انجام می گیرد. قبلا انتخاب کارشناس بصورت سنتی و دستی انجام می شد اما در حال حاضر از طریق سامانه ملی ارجاع نسبت به انتخاب هیات کارشناسی اقدام می شود .

2- قبل از هر اقدام در راستای خرید اراضی و املاک ضرورت اجرای طرح باید به تایید وزیر نفت برسد .

3- در صورت نیاز به تصرف زمین در سایت یک و دو قبل از پرداخت حقوق مالکین ، اخذ موافقت دادستان شهرستان های عسلویه یا کنگان ضرورت دارد. در سایت سه یا پارس شمالی با توجه به موقعیت اراضی و املاک به موافقت دادستان شهرستان های دیر، دشتی و تنگستان نیاز می باشد.

4- قیمت گذاری زمین ها بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح و پروژه موردنظر در افزایش یا کاهش قیمت ها انجام می شود. می توان گفت در حال حاضر قیمت های سایت یک و دو پارس از سایت سه (در شرایط برابر) بالاتر می باشند.

5- اگر ملک محل امرار معاش مالک یا محل سکونت مالک بوده باشد از این بابت پانزده درصد به بهای کارشناسی شده ملک اضافه می شود.

6- در صورت صلاحدید سازمان منطقه ویژه و موافقت مالک امکان واگذاری زمین در جایی دیگر به عنوان معوض وجود دارد . با توجه به شرایط منطقه در عمل این مورد اجرا نمی شود

7- تامین اعتبار جهت تحصیل اراضی در منطقه ویژه پارس توسط شرکت ملی نفت صورت می گیرد.

تداخل زمین های اشخاص با اراضی دولتی ، حریم دریا و غیره به عنوان یک مشکل اساسی

بحث تداخل اراضی اشخاص با یکدیگر و همچنین تداخل اراضی مالکین با سند تجمیعی سازمان منطقه ویژه یکی از مشکلاتی است که از دیر باز سازمان منطقه ویژه در مسیر تملک و واگذاری زمین ها با آن روبرو بوده است.همچنین وقوع اراضی اشخاص در محدوده اراضی ملی و موات یکی از چالش های عمده در این مسیر  می باشد. ضمنا گاهی وقوع اراضی در حریم دریا یا مناطق حفاظت شده مشکلاتی را ایجاد نموده است. این عوامل باعث گردیده از یک سو مسیر تملک املاک و خرید اراضی با مشکلاتی مواجه شود و از سویی دیگر موجب افزایش پرونده های حقوقی و بعضا کیفری در دادگاهها بویژه دادگستری عسلویه و کنگان گردد.

تخصیص زمین به پروژه های زیرساختی و واگذاری به سرمایه گذاران در عسلویه و سایت کنگان و پارس شمالی

 سازمان منطقه ویژه پس از تملک زمین آن را جهت ایجاد زیرساخت هایی همچون فرودگاه ، ترمینال مسافربری ،فضاهای آموزشی ، فضای سبز ، خیابان و معابر، فاضلاب و دفع آب های سطحی ، گردشگری و غیره در اختیار متولیان مربوطه قرار می دهد. این کاربری ها بر مبنای طرح جامع منطقه ویژه تعیین می گردد.

یکی از کاربری های اراضی واقع در این محدوده ، کاربری صنعتی می باشد. این نوع اراضی بر مبنای طرح جامع و پروژه های مصوب در اختیار صنایع مادر و صنایع پایین دستی قرار می گیرند . سابقا واگذاری اراضی در محدوده منطقه ویژه در قالب اجاره به شرط تملیک صورت می گرفت. در صورت انجام تعهدات توسط متقاضی پس از پنج سال مالکیت زمین های واقع در سایت عسلویه و غیره بطور قطعی به سرمایه گذار منتقل می شد. با توجه به چالش های پیشین و فسخ تعدادی از قراردادها دیگر سازمان منطقه ویژه پس از پنج سال تعهدی جهت واگذاری قطعی نخواهد داشت  زیرا در حال حاضر واگذاری اراضی در قالب اجاره های طویل المدت خواهد بود.

. محصور بودن پارس جنوبی بین خلیج فارس و رشته کوههای زاگرس همچنین وجود شهرها و روستاهای متعدد در این منطقه ، باعث کمبود زمین در پارس یک و دو پارس گردیده است. بنابراین یافتن اراضی و املاکی که فاقد مشکلات حقوقی ، ثبتی و تداخلی باشند به مشکلی حائز اهمیت تبدیل شده است . تیم حقوقی و فنی سراته با بهره مندی از وکلا و مهندسین کارازموده در این حوزه می تواند راهنمای شما در این مسیر حساس باشند . در این ویدئو با سراته بیشتر آشنا شوید.